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はじめに
『土地活用の資産組み換え』とは
土地活用においての資産組み換えとは、例えば土地の一部を売却し、その売却収入で他の土地に賃貸住宅を建築するなど、資産を他の資産に換える事を言います。
今回は土地活用における資産組み換えについて、メリットや押さえておきたいポイントなど、具体的な例と共に説明していきます。
とあるＡさんの具体的な例
１．耕作をやめることにしたＡさん
Ａさんは今まで一人で耕作をしてきました。いろいろな事情で耕作をやめて、賃貸経営を始めたいと思いました。
２．借金の苦悩
Ａさんは賃貸経営は始めたいと思っていましたが、「子供たちに大きな借金を残したくない」と、あまり高額な借金はしたくありません。
３．資産組み換えの検討
そんな折、資産組み換えの存在を知ったＡさんは土地の一部を売却して、残った部分で賃貸経営ができないかと考えました。
４．Ａさんの畑の詳細
Ａさんの畑は、間口が約50m・奥行約20mで面積約1,000㎡の畑です。
５．区割り計画
間口約10mずつに切って、1区画約200㎡の土地を全部で5区画に区割りをしました。
６．資産組み換えの計画
5区画に区割りをしたうちの①～③の区画を売却し、残りの④と⑤の区画に戸建賃貸を建築しようと計画しました。
７．各工事費用の把握
工事の費用は、造成工事が830万円、戸建賃貸の建築費が1,925万円。合計で2,755万円の費用がかかることがわかりました。
８．土地売却価格の把握
土地の売却価格は、1区画1,280万円。3区画合計で3,840万円で売却できることがわかりました。
※販売価格は造成工事後完成宅地にて売却
９．資産組み換えの事業計画
土地売却総額3,840万円から、工事費用総額2,755万円を支払ったとしても1,085万円の手残りがあることがわかりました。さらに無借金での賃貸経営なので例えば家賃が1棟10万円/月とした場合、月に20万円、年間で240万円もの収入になります。
※土地の売却には別途譲渡所得税等がかかります。
１０．Aさんは資産組み換えにとっても満足しました
資産組み換えの計画に満足したAさんは実際に資産組み換えを行いました。その結果、無事借金をすることなく念願の戸建賃貸経営を始めることができました。
今回のケースは実際に大雄で資産組み換えを行ったケースを元に作成しております。今回のケースでは一つの土地のうち、一部を売却して残った部分に戸建賃貸を建築する計画でしたが、他にも離れた土地のいくつかを売却し残った土地に賃貸住宅を建築する事もあれば、資産組み換えと自宅建築を複合し無借金で賃貸住宅を建築しその家賃収入で自宅の住宅ローンを払う計画等やり方は様々です。
資産組み換えのメリット
それでは資産組み換えのメリットについて説明します。
無借金or少額融資で賃貸経営ができる
具体的な例でもありましたが、資産組み換えをすることで無借金もしくは少額の融資で賃貸経営を始めることが可能です。
土地の整理ができる
- 草のお守りをしているだけの土地
- 固定資産税を支払うだけになっている土地
- 何もしていない土地
これらの土地の全てで賃貸経営（土地活用）をするのは大変です。どの土地で賃貸経営をして、どの土地を売却するのかなどの土地の整理ができます。
資産を圧縮できる
前回の動画（記事）『賃貸経営は本当に相続税対策になるの？』でも紹介しましたが、土地を売却して得た現金を不動産化することや、不動産を賃貸することで相続の際にかかる相続税における相続資産を圧縮する効果があります。
賃貸の借金リスクを無くすことができる
高額な借金をした賃貸経営では、毎月の返済額も高額となるため入居が決まっていたとしても、いつ退去されてしまい返済ができなくなってしまったらどうしようと不安になる方もいらっしゃいます。
資産組み換えで無借金で賃貸経営ができれば、例え退去があり一時的に空室になったとしても借金の返済はありませんので不安に思う事もありません。
次の世代に迷惑をかけにくい
借金をした賃貸経営では、その賃貸経営がうまくいっていない状態で相続すると子供たちはその借金を返すだけになってしまいます。
資産組み換えで無借金の賃貸経営であれば、空室が少しくらいあったとしても収入になるので次の世代に迷惑をかけにくいです。
押さえておきたいポイント
綿密な全体計画が必要
どの部分（土地）が売却に向き、どの部分（土地）が賃貸経営に向くのかなどの土地の整理や、賃貸経営を始めるのに最適な時期に建物の建築ができるように全体のスケジュールを組んだり、緻密な全体計画を組む必要があります。
スケジュールに売却期間の考慮が必要
資産組み換えでは土地の売却収入で賃貸住宅を建築するので土地が売却できなければ計画が進みません。土地の売却は長いと半年～数年以上かかることもありますので、価格だけでなくその地域の土地の流通量などの情報も調査してスケジュールを立てる必要があります。
開発行為の場合は様々な準備が必要
市街化区域では1,000㎡以上の宅地開発になると、原則開発行為に該当します。
※地域によっては500㎡以上であったりと様々なので役所での調査が必要。
開発行為に該当すると、行政に許可を取るために様々な申請を提出したり、工事についても様々なルールが定められているので、それに伴う準備が必要です。
業者の選定をしっかりと
以上のように、資産組み換えでは様々な知識や情報が必要になります。建築に強い会社でも不動産の売却について不十分であったり、不動産売却に強い会社でも開発行為について不十分であったりでは困ります。総合的な知識や経験のある業者を選ぶ必要があります。
まとめ
今回は資産組み換えについて説明させていただきました。
内容をまとめるとこうなります。
●資産組み換えのメリット
１．無借金or少額融資で賃貸経営ができる
２．土地の整理ができる
■売却する土地、賃貸経営する土地に分け整理
３．資産を圧縮できる
■現金の不動産化、不動産の賃貸による資産圧縮
４．賃貸の借金リスクを無くすことができる
■借金返済における不安の払拭
５．次の世代に迷惑をかけにくい
■無借金なら一部屋でも入居があれば収入
●押さえておきたいポイント
１．綿密な全体計画が必要
■土地の整理、スケジュールなど綿密な計画が必要
２．スケジュールに売却期間の考慮が必要
■どの程度で売却できる土地なのかの調査も必要
３．開発行為の場合は様々な準備が必要
■開発行為は準備も費用も大変
４．業者の選定をしっかりと
■上記のポイントをしっかりできる業者選びが大切
『賃貸経営＝借金』のイメージがある方も多いと思いますが、資産組み換えであれば無借金or少額融資で賃貸経営を始めることができます。土地をたくさん所有している方やあまり活用していない大きな土地をお持ちの方、そして借金に抵抗のある方には資産組み換えをお勧めします。
大雄の資産組み換え
最適な計画が立てられる
- 土木事業部（宅地造成、公共工事等）
- ユーハウス事業部（注文住宅、設計、建築等）
- リフォームリノベーション事業部
- 不動産事業部（不動産売買、賃貸管理等）
- 開発事業部（土地活用、相続相談、土地の買取、コンサルタント業務等）
大雄では様々な事業部があるので、最適な計画が立てられます。また、資産組み換えの全てを大雄1社で進めることができるので、窓口が一つで様々な業者に連絡する必要はありません。
土地の売却に仲介手数料がいらない
一般的には不動産を売却する際には売却を依頼した不動産業者に売却価格の3～5%程度の仲介手数料を支払う必要があります。大雄では直接土地を買い取りさせていただきますので仲介手数料がかかりません。
スケジュールが立てやすい
大雄では資産組み換えの全てを1社でできるので、土地の売却から造成工事・建築工事、場合によっては開発の申請などすべてのスケジュールを一括で立てることができます。
また、土地も大雄で買い取りますので売却期間を待つ必要もありません。
開発行為でも安心していただけます
大雄では、岐阜県を中心に数多くの開発行為を行っています。そのため開発工事に必要なノウハウがありますので、安心して任せていただけます。
お客様の資産を最大限活かせる活用方法を提案させていただきます。
資産組み換えで迷ったら是非一度大雄にご相談ください。