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『戸建賃貸』とは
一戸建ての独立した賃貸住宅の事を言います。
昔からある、いわゆる「借家」のイメージとは違い、今ではおしゃれなデザイナーズ戸建賃貸としてファミリー層を中心に支持されている賃貸住宅です。
なぜ今『戸建賃貸』なのか
土地活用というと、アパートやマンションなどの集合住宅をイメージする人が多いとは思いますが、戸建賃貸は、特に郊外ではアパートに比べて以下のようなメリットがあります。
・安定した入居率
・収益性が高い
・立地に左右されにくい
・家賃が下落しにくい
・流動性が高い
このメリットを一つ一つ説明していきます。
安定した入居率 ～需要が高い～
令和元年に国土交通省が実施した「土地問題に関する国民意識調査」というアンケートの中に「今後の望ましい住宅形態」という問いがあります。この中で「一戸建て」と回答した人が全体の60.3%という結果でした。
この結果より国民の半数以上がマンションなどの集合住宅よりも「一戸建て」を望んでいるという事で、一戸建ての賃貸である戸建賃貸の需要の高さを示していると言えるかと思います。
さらに「戸建賃貸」に住むメリットとして以下のようなものがあげられます。
・生活音が気にならない
・庭のある生活を楽しみたい
・ペットと一緒に暮らしたい
・部屋数が多い（3LDK以上）
実際に大雄で管理させていただいている物件の入居率に関してもアパートやマンションなどの集合住宅よりも戸建賃貸の方がより高い入居率になっています。
・集合住宅：91.02%
・戸建賃貸：95.70%（2020年7月現在）
収益性が高い ～利回りが良い～
大雄で戸建賃貸を建築していただいたお客様が、建築の際に実際に検討していたアパートのプランで比較してみましょう。
| 面積：168坪 現況：田 構造：木造 | A社アパートプラン | 大雄戸建賃貸プラン |
| 総事業費 | 5,476万円 | 4,792万円 |
| 年間家賃 ※駐車場代込み | 350万円 | 378万円 |
| 表面利回り | 6.39％ | 7.88％ |
戸建賃貸のプランではアパートに比べて「総事業費は安く」「年間家賃は高く」なり、その結果表面利回りは1.49%高くなりました。
立地に左右されにくい ～ターゲットはファミリー～
戸建賃貸はファミリー層に支持されているという事を冒頭お伝えしました。ではファミリー層がターゲットだと、なぜ立地に左右されにくくなるのか「単身者」と「ファミリー」で何を重視するか比較してみましょう。
| 生活の中心 | 何を重視 | 立地 | |
|---|---|---|---|
単身者 | 自分が中心 | 駅が近い 生活が便利 | 都心部に 需要がある |
ファミリー | 子供が中心 | 学校が近い 安心・安全 公園が近い | 郊外でも 需要がある |
単身者は生活の中心が自分の為、自分の生活を充実するために遊びに行ったり仕事に行くのにも便利な駅の周辺を好む傾向にあります。ファミリー層では生活の中心が子供になるので、子供を育てるために良い環境というものを重視します。そのために、良い教育が受けられるようにと学校区を重視したり、教育上好ましくない施設がないような自然の多い環境を重視したり、どちらかというと少し駅から離れたところを好む傾向にあります。もちろん戸建賃貸ならどこでもいいというわけではありませんが、単身者のアパートに比べて郊外であっても需要のある地域は多いと言えます。
家賃が下落しにくい ～供給が少ない～
令和元年に国土交通省が調査した「建築着工統計調査報告」によると、全国で令和元年中に建築された貸家のうち「一戸建て」の割合はわずか6.4%という結果でした。
「一戸建て」に住みたいという人が60.3%もいる中で、建築される「一戸建て」は6.4%と非常に少なく、需要よりも供給が下回っていることがわかります。
家賃は需要と供給のバランスによっても決まりますので、
・需要が高い ← 一戸建てに住みたい方が多い（60.3%）
・供給が低い ← 戸建賃貸の建築が少ない（6.4%）
このことにより競争が生まれにくく家賃下落が起きにくくなります。
また、大雄で管理している戸建賃貸では以下のような入居者が多く、これらも家賃が下がる機会を少なくしていると考えています。
| 法人契約（全体の3割） | 会社が社宅として借りるため家賃交渉がほぼない。 |
| 家賃補助がある方 | 会社が家賃補助をしてくれるため家賃交渉がほぼない。 |
| 自営業の方 （ネイルサロンやカイロプラクティック等） | 店舗兼自宅になるので、両方借りるより割安の為家賃交渉がほぼない。 |
| 入居期間が長い | 家賃の下落は入居者の入れ替わりで起こりやすいので、その機会がそもそも少ない。 |
流動性が高い
不動産の流動性とは一般的には、不動産を現金化できる可能性を表すことが多いですが、ここではそれに加えて何かしたいときに制約があるかないか等も含めて、その物件の動かしやすさと考えています。
～分割相続ができる～
まず一つ目に戸建賃貸は分割相続が容易です。下の例を見てください。
■子供が3人いた場合の相続の例
| 種類 | アパート1棟 | 戸建賃貸3棟 |
| 分割方法 | 子供A → 持ち分1/3 子供B → 持ち分1/3 子供C → 持ち分1/3 | 子供A → A棟持ち分全て 子供B → B棟持ち分全て 子供C → C棟持ち分全て |
| 制限等 | 共有者全員の同意が必要 | それぞれの判断でOK |
アパートでは子供3人にそれぞれ持ち分1/3ずつを相続することになると、売却したい時や他に何かに活用したいときでも3人全員の同意が必要です。それに比べ戸建賃貸を3棟建築した場合は、それぞれ子供たちが1棟ずつ分割相続することができるので、売却や他に何かしたいときでも自分の判断だけで行動することができます。
～幅広い買い手市場～
次に売却を考えた際に買い手市場がどのようになっているかを見ていきましょう。
| 種類 | アパート1棟 | 戸建賃貸3棟 |
| 物件 | ■ 投資物件 | ■ 投資物件 ■ 解体して土地として ■ 中古住宅 ■ 入居者が購入 |
| 結果 | 買い手が限られる | 幅広い買い手先がある |
アパート1棟を売却する際は基本的に物件は投資物件となり、買手は投資家になります。対して戸建賃貸では、投資物件はもちろん、中古戸建として、解体して土地として、場合によっては入居された方がそのまま買いたいと申し出ることもあります。このように戸建賃貸は投資家以外にも幅広い買い手がいるため売却時にもアパートに比べ流動性が高いと言えるでしょう。
戸建賃貸を建築された方の中には、お子様の人数より多く建築し、それらを途中売却し相続税資金にされた方もいらっしゃいます。戸建賃貸はきちんと計画を立てることで、この流動性の高さを活かして様々な対策が可能です。
『戸建賃貸』のデメリット
ここまで戸建賃貸のメリットをお伝えしましたが、戸建賃貸にもデメリットはあります。ここから戸建賃貸のデメリットをいくつか紹介します。
土地の大きさや形によって戸数が制限される
アパート・マンションでは階層を高く積むことができるので、ある程度の広ささえあれば3階4階と階層を積むことで戸数を増やすことができます。戸建賃貸では戸数は土地の大きさや形によって決まります。
退去の修繕費が割高
戸建賃貸はメリットでもあった部屋数が多いという事が、その分修繕費が上がることに繋がります。
都心部では向かない
戸建賃貸はアパート・マンションのように階層を積めないので、都心部などの地価が高いところでは戸数が増やせるアパート・マンションの方が収益を見込めます。
上下水道の引き込みが多い
アパートであれば口径の大きい管を一つで済む場合もありますが、戸建賃貸では原則1棟に付き一つの引き込みが必要です。ただ、上下水道を1戸に一つずつ引き込むことで分割売却ができ流動性を高めています。
まとめ
最後に今回お話しました「戸建賃貸のススメ」についてまとめたいと思います。
１．「戸建賃貸」とは
■ファミリー層に支持されているおしゃれな一戸建て賃貸
２．なぜ今「戸建賃貸」なのか
| ■安定した入居率 | 一戸建てに住みたい人が60.3% |
| ■収益性が高い | 建築費の割に家賃が割高 |
| ■立地に左右されにくい | ファミリー層は郊外でも需要がある |
| ■家賃が下落しにくい | 一戸建ての貸家の建築は全体のわずか6.4% 需要が多く、供給が少ない |
| ■流動性が高い | 分割相続が容易、親族で揉めにくい 買い手市場が幅広く、売却も有利 |
３．「戸建賃貸」のデメリット
■土地の大きさや形によって戸数が決まる
■部屋数が多いので退去費用はその分割高
■都心部では収益的に向かない
■上下水道の引き込みが多い（但し、そうすることで分割相続（売却）できる）
「戸建賃貸がアパートより優れている」という事ではなくて、その土地に向いている賃貸経営の方法が違うという事が分かっていただけたらと思います。例えば駅から遠い郊外での単身者向けのアパートであったり、都心部の駅前にポツンと戸建賃貸は基本的には不向きです。
このように郊外に単身者向けのアパートを建てて「空室が目立って後悔している」という声をよく耳にします。そうならないように、その土地に合わせた適正な賃貸経営を行いましょう！