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はじめに ～戸建賃貸事業事例紹介～
今回は戸建賃貸事業の事例紹介として、大雄で実際にお手伝いをさせていただきました岐阜県にお住いの60代のAさんご夫婦にお話を伺いましたのでご紹介させていただきます。
今、または将来の土地活用にお悩みの方は是非最後までご覧いただければと思います。
※記事内の数字や金額に関しては個人情報保護の配慮の為実際とは少し異なります。
Ａさんの当時の状況
当時Aさんはこのような状況でした。
- 相続した田を3筆所有
- 納税猶予が切れたばかり
- サラリーマンをしながら土地の面倒を見ている
- 土地を貸して他人に耕作してもらっている
- お子様は二人いてどちらも他府県へお住まい
Ａさんの悩み
このような状況の中でAさんはこんな悩みがありました。
- 耕作をしてもらっているが、作っているお米を買い取らなければならない
値段が高く、味は満足いくものではない - 固定資産税を払うだけの負の財産になっている
- 子供たちが近くにいないため、負の財産のまま子供に引き継ぎたくない
- 悩みを解決するために他社にてアパートの仮契約一歩手前だったが、提案に「もやもや」が残っており、1社だけの話を聞いてきめていいのか不安がある
そこで、Aさんは様々な意見を聞くために複数の業者さんに声を掛けました。その中の一つが大雄でした。
Ａさんの要望
様々なお話を伺う中でAさんにはこのような要望がございました。
- 自宅横（C土地）以外は全て売却したい
- 賃貸経営の資金として土地の売却益を活用したい
大雄の提案の流れ
１．市場調査報告
Aさんの土地が実際にどのような地域なのか市場調査を行いました。人口動態や地域の賃貸住宅の状況・マーケット調査など、様々な調査を行いAさんに報告致しました。
調査結果を簡単にまとめるとこのような地域だという事が分かりました。
- 築浅のアパートの多いエリア
- さらに入居率も良いエリア
- 世帯数だけでなく、人口についても増加しているエリア
- 生産人口といわれる15歳から64歳の人口が増加しており若い方の多いエリア
２．課題
現在築浅のアパートが多いという事は10年後20年後の将来には、その多いアパートが全て築深のアパートになる。さらに新しいアパートも建築されるため将来の入居の安定が課題
⇒競合が多い
競合が多いため「差別化」が必要
⇒同じアパートで戦えるのか
３．提案
戸建賃貸での賃貸経営
- 若いファミリー世代がターゲット
- 「生活音問題」や「持ち家感覚」で差別化
流動性の高い戸建賃貸
- 二人のお子様にそれぞれ相続できる
- 1戸ずつ売却することも可能
賃貸事業だけでなく全て大雄にお任せ
- A土地は仲介にて売却
- B土地は大雄で買取
- C土地には戸建賃貸建築
- 仲介、買取、造成工事、建築工事、賃貸管理全ての窓口が大雄一つ
※戸建賃貸や資産組み換え（売却してその収益で賃貸住宅を建築する等）については次の記事をご覧ください。
Ａさんが決断した理由
- 戸建は高いと思っていたがリーズナブル
他社アパートプランよりも安価、かつ利回りは1%ほど高かった - 要望の「C土地以外の売却」も同時に行える
売却価格についても納得のいくものだった - 提案の対応が丁寧で、知りたいことが網羅されていた
今までの「もやもや」が全て無くなった - 資産組み換えが最適だった
自己資金をたくさん出すことが不安だったが、土地を買い取りしてくれたおかげで待つ必要もなかった
それぞれの土地の具体的事例
Ａ土地：仲介にて売却
- 面積：160㎡
- 現況：田
- 売却価格：400万円
- 建築前に売却
Ｂ土地：大雄にて買取
- 面積：970㎡
- 現況：田
- 売却価格：3,500万円
Ｃ土地：戸建賃貸建築
- 面積：550㎡
- 現況：田
- 事業費：5,800万円
全体計画として
１．土地の売却益
| 内 容 | 価 格 |
| A土地：仲介売却価格 | 400万円 |
| B土地：買取土地金額 | 3,500万円 |
| 合 計 | 3,900万円 |
２．戸建賃貸事業費
| 内 容 | 価 格 |
| 造成工事費用 | 780万円 |
| 建 築 費 用 | 4,800万円 |
| 諸 費 用 | 220万円 |
| 合 計 | 5,800万円 |
３．借入・自己資金について
| 総事業費 | 5,800万円 |
| ↓ | ↓ |
| 自己資金 | 2,800万円 （土地売却益より相殺） |
| 借入金額 | 3,000万円 |
土地を売却した収益を事業費と相殺することで借入金額を抑えることに成功。4棟中2棟の入居があれば融資の返済が可能
建築後について
入居に関して
- 12月の引き渡しと同時に1棟が入居開始
- 翌年2月には残りの3棟も入居開始し満室
賃貸管理について
- 賃貸管理業務は大雄へ委託
- 入居募集から退去まで全て
その後～Ａさんの声～
- 「もやもや」がなくなってからは考えるのが楽しくなった
- 負の財産が、正の財産へ
- 様々な不安がなくなり、身体的にも精神的にもとても楽になった
- 戸建は他と差別化できる価値がある。子供が中を見て感動していた。外装や見た目だけでなく、入居者の使い勝手を良く考えた間取りや作り
- 管理も一括でお願いできるので安心して任せていられる
- 賃貸の担当の方も何かあってもすぐに対応してくれる。そして、対応も丁寧で驚かされる
- 入居者のモラルが高い。当初ゴミ捨て場など気を付けて見てないといけないかと奥様は思っていたが、いつも綺麗
まとめ～担当者からのアドバイス～
Aさんの担当者より土地活用をお考えの方にお伝えしたい事があるということなので紹介したいと思います。
- 「もやもや」が残っているまま話を進めるのはお勧めしない
- 不安に思っていることは全て明確に話をした方がいい
- 市場に合った土地活用をすることが大事
- 土地活用に正確はなく、そのご家族に合った提案が大事
- 一度やったら元に戻すことが難しいので慎重に
大切なご所有地での土地活用で後悔をしないためにも、信頼できる会社・担当者選びは慎重に行う事をお勧めします。ご自身・ご家族・またその次の代まで笑顔になれる土地活用をお祈り申し上げます。