大雄の土地活用の提案
“その活用方法、本当に家族の想いになっていますか？？？ ”
誰もかれもが、相続税対策だからといってアパート経営だけを勧められていませんか？
確かに、相続税対策には有効と言われているアパート経営ですが、土地の場所や形、大きさも違えば、ご家族の状況も違うのに、それが本当に最適な方法なのでしょうか・・・・
土地活用の目的
- 相続税対策
- 固定資産税対策
- 草の管理
- 老後の資金
- 農業後継者不在 など
土地活用の方法
- アパート・マンション
- 戸建賃貸
- 駐車場
- 借地
- 太陽光
- 売却 など
このように、土地活用の目的や土地活用の方法も様々です。
その土地の特徴や、市場の状況により、どの活用方法が一番最適なのかを複合で考えることが大切であり、そして一番重要なのが、“ご家族の想い”がその活用方法に反映しているかどうかです。
市場の状況からはアパート経営がいいのかもしれません。
しかし、ご家族の状況から考えると売却の方がいいのかもしれません。
それでもアパート経営を勧められたら、そのご家族の想いは反映されていないのです。
- 賃貸物件の建築・管理
- リフォーム、リノベーション
- 土地の買取、仲介
- 借地
- などなど・・・
大雄では様々な事業部があるため、一つの方法にとらわれず、様々な方法でのご提案ができ、時には合わせ技（「建築＋土地の買取」や「リノベーション＋管理」など）をすることで想いの実現をさせて頂くこともあります。
一つ一つ土地の形が違うように、それぞれのご家族に合った活用方法があるはずです。
そのために、私たちは一つ一つの土地に対して、様々な調査をした上で皆様にご提案しています。
ご所有の土地について、現在の悩み、将来の悩みなどございましたら、私たちにまずはその土地について調査をさせてください。
私たち大雄は、土地の状況・市場、そしてご家族の想いまで全てのことをお客様の立場に立ってご提案させて頂きます。
１．現地調査
まずはしっかり現地を調査します。
その土地の状態や状況、雰囲気などを感じて、どのような活用方法が向いてるかをイメージしたり、その活用方法にとって「良い面」「悪い面」を確認します。
現地確認
| 土地の形状 | 土地の形や高低差などの確認 |
| 土地の状態 | 土地が今どうなっているのかの確認 ・畑や田などの農地になっているか ・建物が建っているか 等 |
| 境界杭の有無 | 隣地との境にきちんと境界杭があるかを確認 |
周辺確認
| 隣地の状況 | 隣の土地がどのような状況かを確認 ・どこにどのようなお家が建っているか ・林や竹藪などがあるか ・越境しているものがないか 等 |
| 前面道路 | 土地に面している道路を確認 ・道路の幅はどれくらいか ・側溝があるか ・舗装されているか 等 |
| 電柱の有無 | 土地の近くや前に電柱があるか確認 |
| 標識の有無 | 土地の近くや前に標識があるか確認 |
| 水路の有無 | 土地の近くや隣に水路があるか確認 |
周りの環境
| 悪影響を及ぼす施設の有無 | 活用によっては悪影響を及ぼす施設があるので確認 ・住宅の場合は墓地や工場 など ・太陽光発電の場合は背の高い建物 など |
| 周辺の雰囲気 | 周りの街並みなどを確認 ・どんな住宅が立ち並んでいるのか ・商業施設はどのようなものがあるか |
| 河川の有無 | 近隣に河川があるか確認 ・どのくらいの距離にどの程度の河川があるか |
| がけの有無 | 近隣にがけがあるか確認 |
このように現地に赴き、「現地確認」「周辺確認」「周りの環境」を調査し、様々な活用方法を行う上で何が障害になるのか、何がプラスになるのかを確認します。
２．役所調査
その土地のある市区町村の役所へ行き、様々な法令の制限などを調査し具体的にどのような活用方法が可能なのかを調査します。
| （調査内容例） | |
|---|---|
| 区域区分 | 市街化区域なのか市街化調整区域なのかを確認します ※市街化調整区域では原則建物の建築は不可 |
| 用途地域 （建ぺい率・容積率） | 市街化区域には用途地域が定められていて、 その地域によって建築できる建物が変わります 建ぺい率や容積率も同時に確認します |
| 防火指定 | 防火地域や準防火地域など建物の壁や屋根などに 様々な制限がある場合があります |
| 地区計画や都市計画 景観条例等 | 市区町村、都道府県によって様々な都市・地区計画があり 道路を拡幅する計画がある土地では一部で建築ができなかったり 他にも地域により様々な制限がある場合があります |
| 道路 | 前面道路の道路名や幅員を調べます 道路の幅員が4m未満の場合はその道路沿いの土地に 建物が建築できるかも確認します ※建築基準法により建物を建てるには原則幅員 4m以上の道路に 2m以上接地していないといけません |
| 上下水道 | 前面道路に上下水道の本管があるかを調べます 本管がない場合は本管を延長してもらえるかも確認します 下水道がない地域では浄化槽を設置しないといけません |
| その他の法令・条例 | ・河川法：川が近い地域 ・文化財保護法：遺跡が埋まっている可能性がある地域 ・航空法：自衛隊や飛行場などがある地域 その他にも市区町村、都道府県によって様々な条例があり それにより様々な制限がある場合があります |
役所での調査が終わると、具体的にどのようなことが可能で、どのようなことが不可能なのかがわかります。さらに、可能なことでも「これをしなければいけない」「これはしてはいけない」などの細かな内容もわかるため、より丁寧な提案ができるようになります。
３．市場調査
その地域の人口動態やマーケット調査、近隣の賃貸状況などを調査して、その土地に何が向いているのかを調べ「市場調査・敷地調査報告書」にまとめます。
人口動態調査
その地域（市、町、地域）の過去5年分の人口・世帯の推移や、年代別での推移など様々な数値でその地域の特色をつかみます。
その地域の人口の推移を分析し高齢者向けの活用提案であったり、ファミリー向けの活用提案であったり、その内容は様々です。
マーケット調査
計画地周辺にどのような施設や学校がどの程度の距離にあるかを調査し、周辺に住む方にどのようなニーズがあるのかをつかみます。
賃貸状況の調査
周辺の賃貸住宅の間取りや構造別の入居率や家賃などを調査し、賃貸需要の傾向をつかみます。
土地に点数をつける
立地や設備、周辺施設などその土地に点数を付けて、その土地が売却や賃貸事業にどの程度向いているかをつかみます。
市場調査の結果とお客様の想いを掛け合わせる
「現地調査」「役所調査」「市場調査」の情報を集約した市場調査・敷地調査報告書では、調査した結果に加えその土地に適した土地活用の方法を提案します。ここからお客様の想いを実現するためにお客様と一緒にとことん考えていきます。
４．概略事業提案
活用方法がある程度決まってきたら、次は『概略事業計画書』を作ります。
『概略事業計画書』は宅地造成金額など様々な費用や賃貸収入をまずは概算金額で設定し、その活用方法の大まかな収支や、具体性を知ってもらい方向性を見出すための資料です。
概略事業提案をさせていただき、お客様と一緒に以下の事をとことん話していきます。
- 複数のプランがある場合はどのプランにするのか
- 規模を大きくするのか小さくするのか
- 設備を増やしたり減らしたり
- 形や配置を変えたり
- 時には複数のプランのいいとこ取りをしたり
これらの事を、プロの目線でどのようにしたらどのようなメリット・デメリットがあり、お客様の想いが実現できるかを伝えお客様と一緒に決めていきます。
５．正確な金額を出すために
活用の方向性やプランが決まったら次に大切なことは“より現実に近い計画を立てること”です。土地活用にはリスクが付き物です。計画段階からそのリスクを最小限に抑える必要があります。そのために、 これまで概算だった金額などを全て正確な金額にし、綿密な計画を立てることが大切です。
- 金額の確認：現地に立入りをさせていただき測量し正確な金額を見積もります
- 融資条件の確認：金融機関に相談をし、返済期間、金利等の条件を確認します
- スケジュールの確認：関係各所の調査を元に綿密なスケジュールを立てます
これらをしっかりと確認することにより、詳細な部分まで明確な事業計画を作ることができます。
お客様がより有益で安全な土地活用ができるよう、正確な提案をさせていただきます。
６．最終事業提案
各工事費等の金額、金融機関の融資条件、そして綿密なスケジュールが揃って出来上がるのが『最終事業計画書』です。この『最終事業計画書』を最終的な判断材料として、お客様にご提案させていただきます。最終とありますが、事業計画を説明させていただいた上で内容を更にブラッシュアップしていき、よりお客様の想いが実現できる形でご提案できるよう最後まで妥協は致しません。ここまでの提案は、あくまでも判断材料ですので一切費用はかかりません。
提案内容にご納得いただき（もちろんご家族全員のご納得です）、進めていきたいというご意思が確認できた時点で初めて“お申込み”となります。
『申込書』にご署名・ご捺印をいただくと、ここで初めて『申込金』をいただく流れとなります。
７．ご契約
『お申込み』から１～２週間程度でご契約となります。
大雄では不動産の賃貸管理も行っておりますので、賃貸管理が必要な活用の場合は、グループ会社である株式会社イープロジェクトとの『賃貸管理契約』も同時に締結します。
ここまで非常に長い道のりではありますが、この『ご契約』がゴールではなく、ようやく事業のスタートです。その後もお客様の活用がより安心安全経営ができるよう、長期に渡りお手伝いをさせていただくことをお誓い致します。
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